|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
Medeni Kanunun 713 üncü maddesindeki olağanüstü zamanaşımı ile (zilyetlikle) gayrimenkul kazanımı ve Kadastro Kanununun 22 nci maddesinde açıklanan tespit dışı kalan yerlerin tescili işlemi bu pozisyon kapsamında değerlendirilmelidir.
Deniz, göl ve nehir kıyılarında doldurma suretiyle oluşan araziler Hazineye ait kabul edildiğinden günümüzde doldurma suretiyle gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerinin gayrimenkul iktisapları mümkün değildir. İlgi: Tapu K. 8, Kıyı K.7
Gayrimenkullerin ve mirasçılara intikali mümkün olan (intifa ve sükna dışındaki) üst, geçit, kaynak gibi mülkiyetten başka ayni hakların mirasçılara iştirak halinde veya doğrudan doğruya müşterek mülkiyet olarak intikalinde binde 9 oranında harç alınır. (İntikalin tescili için veraset ve intikal vergisinin tahakkuk ve tahsili beklenmemekle birlikte tescil tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili vergi dairesine bildirim yapılır ve intikali yapılan gayrimenkule veya hisseye isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez.) Rucü şartıyla yapılan bağışlamalarda bağışlananın bağışlayandan önce ölmesi halinde bağışdan rücu edilebilir. Bu rücu hakkı kullanılarak gayrimenkulün eski malik adına tescili istendiğinde, Vasiyetnamelerin infazında, Milli Piyango İdaresi’nin izniyle yapılan piyango çekilişlerinde ve ikramiye dağıtımlarının sonucunda talihlilere gayrimenkul isabet ettiği taktirde piyango ve ikramiye suretiyle iktisap edilen bu gayrimenkullerin talihliler adına tescilinde, Yukarıdaki pozisyon oranında harç alınmalıdır. İlgi: MK.599, TST.21, BK.242, MK.531
Gayrimenkulün bağışlanması mümkün olduğu gibi, mülkiyetten başka ayni hakların da bağışlanması mümkündür. İvazsız (bedelsiz) surette mülkiyetten başka ayni hak (intifa, geçit, kaynak, üst hakkı) tesisi bağışlama anlamına gelir. İvazsız intifa hakkı tesisinde taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ ünün binde 54’ü oranında harç tahsil edilir. (İvazsız olarak irtifak ve intifa hakları ile gayrimenkul mükellefiyeti tesisi ve bunlardan devri caiz olanların ivazsız devrine ilişkin resmi senetler dolayısıyla bu hakları edinenler ile devir alanlardan (2003 yılı için 4.640.000 TL.) maktu damga vergisi alınır.) Bağış harcının mükellefi lehine bağış yapılan kişidir. Bağışlama ivazsız bir iktisap olduğundan veraset ve intikal vergisinin tahsili için tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde ilgili vergi dairesine bildirimde bulunmak gerekir Ayrıca bağış suretiyle iktisap edilen taşınmazların veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez (TKGM.Gn.1469).
Rehinle takyit edilmiş taşınmazların bağışlanmasında bağışlama yapıldığı anda borçtan hiç ödeme yapılmamış ise tümü, kısmen ödeme yapılmış ise kalanı beyan değerinden indirilir ve değerin artanı matrah kabul edilir (TKGM.Gn.1479). İntifa hakkından kanuni mirasçılar dışında kalan kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden binde 54 harç alınır. İntifa hakkı sahibinin bu hakkından kanuni mirasçı olan kuru mülkiyet sahibi lehine ivazsız feragat etmesi halinde sadece maktu terkin harcı tahsil ettirilmesi gerekmekte olup, diğer taraftan 7338 sayılı kanun uyarınca veraset ve intikal vergisi tarh ve tahakkukuna esas olmak üzere 213 Sayılı Vergi Usul Kanunun 150 nci maddesi gereğince durum ilgili vergi dairesine duyurulmalıdır. Süreli intifa hakkında sürenin dolması halinde (taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ünden aşağı olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden kuru mülkiyet sahibinden binde 54 harç alınır. İlgi: BK.234, MK.796
Dalyan, balıkların toplu olarak geçtikleri sahil civarında ve belli bir yerde ağlarla çevrilen deniz ve göl üzerindeki avlanma alanıdır. Voli Mahali (yeri), sahillerden deniz ve göle açılan ağların çevrelediği yerdir. Dalyan ve voli sahiplerinin deniz ve göllerin zemini üzerinde mülkiyet hakları olmadığı gibi bu yerlerde balık avlamaktan başka bir hakları da yoktur. Yürürlükteki mevzuata göre bu haklar yeniden kurulamamakla beraber, bu hakka konu olacak deniz ve ya göl kısmının idari yoldan Hazine adına tescilinden sonra 49 yıllığına kiralama veya daimi ve müstakil üst hakkı şeklinde aynı amacı karşılayacak haklar kurmak mümkündür. İlgi: TST.62, MK.un Uygulama Şekli K.18, MK.827 vd.
Bu fıkrada her ne kadar taksimden de söz edilmiş ise de taksim için harç oranını genel bir şekilde Binde 9 olarak kabul etmemek gerekir. Zira bu pozisyonun b ve c fıkralarında taksim konusu ayrıca ele alınmış ve ortak mülkiyetin oluşma biçimine göre ayırım getirilmiş ve ayrı oranlarda harç alınacağı hükme bağlanmıştır. Bu nedenle (a) fıkrasının sadece ifraz ve birleştirme için nazara alınması gerekmektedir. (Ayrıca, İfraz ve birleştirme beyannamelerine her yıl için maktu olarak belirlenen tutarda damga pulu yapıştırılması gerekir.) İfraz ve birleştirme harcı bu işlemlere giren parsellerin işlemden önceki değerleri üzerinden hesaplanır. İlgi: TST.65,75 Taksim harcının oranı ortak mülkiyeti oluşturan sebebe göre değişmektedir. Ortak mülkiyet miras yoluyla oluşuyorsa, terekeye dahil taşınmazların iştirak halinde mülkiyet aşamasında iken kanuni veya mansup (atanmış) mirasçılar arasında yapılacak aynen veya ifrazen taksiminde Binde 9, İmar uygulaması sonucu şuyulanan parsellerin paydaşlar arasında yapılacak aynen veya ifrazen taksiminde taşınmazların kayıtlı değerleri üzerinden binde 9 oranında harç alınır. Taksimin rızaen veya hükmen yapılması arasında fark yoktur. İlgi: TST.70, MK.699,703, İmar K.18
Miras ve imar şuyulandırması dışında kalan satış, bağış trampa gibi bir hukuki işlem sonucunda müştereken iktisap edilen (veya müşterek mülkiyete geçilmiş olan) taşınmazların rızaen veya hükmen taksiminde, taşınmazların kayıtlı değerleri üzerinden binde 3.6 taksim harcı alınması gerekir. (Şunu da önemle belirtelim ki, iki ve daha çok kişi tarafından bir kısım şayi payına sahip bulunulan taşınmazlardaki şayi payın, birisine bırakılması yolu ile her paydaşın bir taşınmazdaki paya sahip kılınması trampa olur. Bu işlemin taksim olabilmesi ve taşınmazdaki şuyulu halin giderilmesi için diğer pay sahiplerinin de taksime katılması gerekir Bu sağlanamadığı taktirde işlem, bir taşınmazdaki şayi payın diğerindeki payla trampası olacağından bu çeşit işlemlerden taksim harcı değil, trampa edilen paylar için beyan edilecek rayiç değerinden Binde 15 oranında harç alınması gerekir. Şu kadar ki, muristen intikal eden ve terekeye dahil bulunan tam ve hisseli taşınmazların varisler arasında taksimini ve miras şirketinin tasfiyesini gerektiriyorsa, işleme muristen gayri pay sahiplerinin katılmasının aranılması gerekmez ve işlemin taksim olarak kabulü icap eder. Ancak, işlemin, varislerin tümü tarafından istenilmiş olması yahut Medeni Kanunun 676 ıncı maddesi uyarınca sözleşme yapılmış bulunması veyahutta mahkemece karara bağlanması gerekmektedir. Varislerden bir kısmının terekeye dahil taşınmazlardaki mevrüs (miras kalmış) paylarını karşılıklı değiştirmeleri ise taksim olarak düşünülemez).
İpotek işlemlerinde tapu kütüğüne tescil edilen ipotek alacağının miktarı üzerinden binde 3.6 tapu harcı, binde 7.5 damga vergisi tahsil edilmektedir. Harç ve damga vergisini krediyi alarak ipotek yaptıran kişi ödemektedir. Bu da genelde gayrimenkul malikidir. Kanuni ipoteklerde de harç ve damga vergisi oranı aynıdır. Ancak bu kez kanuni ipotek talebinde bulunan bu masrafları ödeyecektir. İpoteğin resmi senet veya taraflar arasında düzenlenen kredi sözleşmesine istinaden tesisi arasında fark yoktur. Ziraat Bankası tarafından verilen tarımsal krediler nedeniyle tesis edilen zirai ipoteklerde binde 3.6 tapu harcı tahsil edilmektedir. Binde 7.5 damga vergisinden zirai ipoteklerde muafiyet vardır. Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankasınca çiftçiye, Tarım Kredi ve Satış Kooperatifleri ile birliklerine açılacak kredilerle bunlara ait ipotek muameleleri ile muhtaç çiftçiye yapılacak dağıtımlarla ilgili her türlü kağıtlar damga vergisinden muaftır (Bkz. Damga Vergisi K. 2 sayılı Tablo). 1581 sayılı Tarım Kredi Kooperatifleri ve Birlikleri Kanununun 19. maddesine göre ortakların kooperatifleriyle yapacağı her türlü işlemler ve kooperatif lehine yapacakları ipotek ve rehinler her türlü harç ve vergiden muaftır. Kooperatif bölge ve merkez birlikleri de yapacakları ipotek işlerinde harçtan, sermaye ve taşınmaz malları, satın aldıkları ve alacaklarını tahsil gayesi ile mülk edindikleri taşınmaz malları ve bunların borcunu ödeyen eski sahiplerine iadesi bütün vergi ve harçlardan muaftır. T.Halk Bankasınca, esnaf kefalet ve sanatkar kooperatifleri ve ortaklarına ve bu kooperatiflerin kendi ortaklarına açacağı her çeşit kredi işlemlerine ilişkin ipotek işlemleri harca tabi olup, damga vergisinden muaftır. Bankaların ipotek işlemlerinde bankanın ipotek sözleşmesinde verilen kredi tutarı belirtilmiş ise ipotek miktarı değil, bu kredi miktarı üzerinden harcın hesaplanması gerekir. İlgi: TST.30, MK.850 İpotekte borç miktarının değiştirilmesi: Önceden tesis edilmiş ipotek de borç miktarının arttırılması veya azaltılması mümkündür. Azaltılması sadece alacaklının yazılı istemine istinaden yapılır ve terkin harcı alınır. İlave suretiyle belirtme yapılır. Borç miktarının arttırılmasında (ilave ipotek yapılmasında) ise, bu durum esas sözleşmenin tadili (değişikliği) mahiyetinde sayılacağından Tapu Kanununun 26.maddesine göre resmi senet düzenlenmesi gerekecektir. Bu resmi senede istinaden ipotek sütununun düşünceler sütununda ilave şeklinde belirtme yapılır ve bu ilaveye bakılması için ipoteğin alacak miktarı sütununa bir işaret konur. Örnek: D.B: 1.3.5 1-A İlave: Borç miktarı 1 milyar arttırılarak 11 milyar liraya çıkarılmıştır. Tarih. Yev. Borç miktarının arttırılması halinde Harçlar Kanununa ekli 4. sayılı tarifenin 7/b pozisyonu gereğince sadece artan borç miktarı (yukarıdaki örnekte artan 1 milyar lira üzerinden) binde 3.6 tapu harcı ve binde 7.5 oranında damga vergisi tahsil edilir.
İpoteğe dahil birden fazla gayrimenkullerden birinin veya birkaçının serbest bırakılması ve/veya mevcut ipoteğe bir veya birden fazla gayrimenkulün dahil edilmesi mümkündür. a) İpotekten kurtarma: İpoteğe dahil gayrimenkullerden bir veya birkaçının serbest bırakılması (ipotekten kurtarılması) halinde ipotek alacaklısının beyanı alınarak tescil istem belgesi düzenlenir. Ancak müşterek ipotekten sonraki bir yevmiye ile ipotek dışı bırakılacak taşınmaz mal dışındaki taşınmazlar üzerinde tesis edilmiş ipotekler varsa onların yazılı muvafakatlarının alınması gerekir. Zira, taşınmazlardan birinin müşterek ipoteğin kapsamından çıkarılması ile diğer taşınmazların satılma riski artmaktadır. Müşterek ipotekten önce tesis edilmiş ipotek alacaklılarının ise muvafakatını almaya gerek yoktur. Zira taşınmaz satılsa dahi onların hakları müşterek ipoteğe göre öncelikli olacaktır. İpotek, serbest bırakılan gayrimenkulün kütük sayfasından terkin edilerek, diğer gayrimenkullerin sayfalarındaki (düşünceler sütunundaki) bu sayfaya yapılan yollama çizilir. İlave şeklinde yeni belirtme yapılır. Sadece terkin harcı alınır. Örnek 1-A İlave: Müşterek ipotekten .. sayfadaki .. ada … parsel serbest bırakılmıştır. Tarih-Yev. b) İpoteğe gayrimenkul (teminat) ilavesi: İpoteğe yeni bir gayrimenkul ilave edilmesi halinde resmi senet düzenlenir ve binde 3.6 tapu harcı ile binde 7.5 damga vergisi tahsil edilir. c) İpotek vadesinin uzatılması veya tenzili: Bu durumda tapu harcı alınmaz. Sadece binde 7.5 damga vergisi alınır. Vadenin üzeri kırmızı mürekkeple çizilir ve düşünceler sütununda ilave şeklinde açıklama yapılır. Örnek: 1-A İlave: İpoteğin vadesi ….. ay/yıl uzatılmış (azaltılmıştır) Tarih-Yev. d) Alacağın temlik ve ipoteğin devri: Tapu harcı alınmaz, sadece binde 7.5 damga vergisi alınır. Alacağın temliki noterce düzenlenmiş ise ayrıca damga vergisi de alınmaz. e) İpotek kayıtlarının tadilini (değişikliğini) gerektiren diğer işlemler: Kanımızca tapu harcı alınmaz sadece binde 7.5 damga vergisi alınır. Değişiklik (tadil) ile düzeltme (tashih) farklı olduğundan ipoteğin tesisi sırasında yapılmış olan hataların tashihinde ise damga vergisi değil, onbinde 5 oranında tapu harcı alınır. Örneğin, faiz oranı değişikliği, tesis edilmiş ipoteğe serbest dereceden yararlanma hakkı tanınması gibi.
Tesis edilmiş ipoteklerde mevcut ipotek derecelerinin sonradan değiştirilmesi, indirilmesi veya yükseltilmesi mümkündür. 1. derecede bulunan ipotek 3. dereceye indirilebilir. 3. derecede bulunan ipotek 1. dereceye yükseltilebilir. Derece ipoteğin esaslı unsurlarından olduğundan, derece değişikliğinde resmi senet düzenlenmesi gerekir. Derece yükselmesinde yükselen ipoteğin yükseleceği yerde boş olan alacak miktarını da aşmaması gerekir. Aşması halinde aşan miktar için (yükselerek önüne geçtiği ipoteklerin) muvafakatını aramak zaruridir. Derece yükseltilmesi genelde serbest dereceden yararlanma hakkı bulunmayan ipoteğin, önündeki derece boşalınca oraya ilerlemesi için uygulanmaktadır. Derece indirilmesi için, muvafakata gerek yoktur. Derece değişikliğinde değişen derece kırmızı mürekkeple çizilerek hemen üstüne yeni derecesi mavi mürekkeple yazılır. Ayrıca bu değişiklik ilave şeklinde ipoteğin düşünceler sütununda gösterilir. Örnek: 3-C ilave: İpoteğin derecesi 1. dereceye yükseltilmiştir. Tarih-Yev. Derecenin indirilmesi veya yükseltilmesinde ipotek alacağı miktarı üzerinden binde 1.8 harç, binde 7.5 oranında da damga vergisi tahsil edilir. (Not: İpotekte derece değişikliği günümüzde hemen hemen hiç uygulanamamaktadır. Bunun da nedeni harç ve damga vergisi toplamının yeni bir ipotek kadar olmasındandır. Bu oranlarda indirim yapılması gerektiği kanısındayız.) İlgi: MK.870
Medeni Kanunun 1011 inci maddesinde ayni bir hakkının mevcut olduğu iddiasında bulunanlar ile tescil için aranan belgeleri eksik olanların geçici tescil şerhi (muvakkat tescil) verdirebileceği belirtilmiş, Tapu Sicil Tüzüğünün 58 inci maddesinde de bu geçici şerhin mal sahibi ve ilgililerin istemi veya mahkeme kararıyla yapılacağı açıklanmıştır. Her iki halde de istem belgesi düzenlenir. Geçici tescil şerhi ister mal sahibi ve ilgililerin isterse mahkeme kararıyla yapılsın binde 1.8 harç tahsil edilmelidir.
a. Mal rejimi sözleşmelerinin şerhinde (MK.203 vd.), b. Mal ortaklığının tescilinde (MK.256), c.Sözleşmeden doğan şufa, iştira, vefa haklarının şerhinde (MK.732,735), d. Aile yurdu kurulmasında (MK.386), e. Artmirasçı atanmasında (MK.521), Kayıtlı değer üzerinden binde 5.4 tapu harcı tahsil edilir.
Hasılat kirasında, kira karşılığı olarak üretilecek veya yetiştirilecek mal yahut eşya gösterildiği takdirde kiraya karşılık verilecek mal veya eşyanın tutarı ilgililere beyan ettirilmeli ve harç beyan edilecek bedel üzerinden hesaplanmalıdır. Döviz üzerinden yapılan kiralarda, talep günündeki Merkez Bankası döviz kuru üzerinden kira alacağı Türk Lirasına çevrilerek harç hesaplanmalıdır. (Kira sözleşmesi noter tarafından düzenlenmişse damga pulları noterce muhafaza edilen nüshasına yapıştırılacağından, tapuya gelen nüshada buna dair bir açıklama varsa, damga vergisi açısından başkaca bir işlemi gerektirmez. Aksi halde mukavele süresine göre kira bedeli toplamı üzerinden binde 1.5 damga vergisinin kira sözleşmesi üzerine damga pulu yapıştırılarak tamamlattırılması ve iptali gerekir (TKGM.Gn.1450). İlgi: BK.255, TST.55
Teferruat olarak tapu siciline kaydı istenilen eşya çeşitli olduğu takdirde malik, her birinin değerini ayrı ayrı göstermeli ve fakat harç bunların toplamından hesaplanmalıdır. Teferruatın beyanlar sütununa kaydı için istem belgesi düzenlenir. İlgi: MK.621, TST.61
Satış vaadi: Noterlerce düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Döviz üzerinden yapılan satış vaadlerinde, talep günündeki Merkez Bankası döviz kuru üzerinden satış vaadi bedeli Türk Lirasına çevrilerek harç hesaplanmalıdır. İrtifak hakkı tesisi vaadi: Gayrimenkulün mülkiyetinin devri vaad olunabileceği gibi gayrimenkul üzerinde irtifak hakkı (üst, kaynak, intifa, sükna, geçit v.s.) kurulması da vaad olunabilir (Tapu K.26). İrtifak hakkı vaadi de satış vaadindeki gibi şerh verilebilir. Vaadin ivazlı veya ivazsız olmasında bir fark yoktur. Şerh için alınacak harç oranı binde 5.4’ dür. Sözleşmede bedel yazılı değil ise, kayıtlı değer üzerinden, sözleşmede bedel yazılı ise bu bedel ile kayıtlı değerin yüksek olanından harç hesaplanır. Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi: Noterlerce düzenlenen kat karşılığı inşaat hakkı, bir mülkiyet devir vaadi mahiyetinde olduğundan satış vaadi gibi bir ön akittir. Satış vaadinde olduğu gibi taraflardan biri isterse tapu kütüğüne şerh edilebilir (MK.1009, TST.55/c). Kat karşılığı inşaat şerhi satış vaadi gibi nitelendirildiğinden şerh için binde 5.4 harç alınması gerekmektedir. Harç arsanın emlak beyan değerinden aşağı olmamak üzere, beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Bağışlama vaadi: Noterlerce düzenlenen gayrimenkul ve irtifak haklarının bağışlanması vaadi sözleşmeleri gayrimenkul malikinin istemiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir (TST.55/c). Bağışlama vaadinin şerhinde harç oranının ne olacağı belirgin değildir. Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifeyle bu konuda açık bir harç öngörülmemiştir. Kanımızca bu tarifede yapılacak bir değişiklikle satış vaadinde olduğu gibi bağışlama vaadi için binde 5.4 harç tahsilinin öngörülmesi faydalı olacaktır. İlgi: TST.55, BK.238
Bu pozisyon gereğince alınacak harç vergi dairesince tahsil edilecektir. Bu nedenle vergi dairesince harç alınan yapılar dolayısıyla tapu sicilinde yapılacak, cins değişikliği işlemi için, ayrıca harç alınmayacaktır. Harcın vergi dairesince tahsil edildiğinin belgelendirilmesi yeterlidir. Emlak Vergisi Kanununun 27. Maddesinde belirtilen ek süreler içinde emlak vergisi beyannamesi verilmemiş ve tapuda cins değişikliği yapılmamış olanlarda bu pozisyona göre vergi dairesince alınacak harç %50 fazlasıyla alınır.
Yukarıdaki fıkra uyarınca hesaplanacak harç, emlak vergisi beyannamesinin verilmesi gereken süre içinde, şekli ve muhtevası Maliye ve Gümrük Bakanlığınca tespit edilecek bir beyanname ile beyan edilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir. Cins değişikliği nedeniyle verilmesi gereken beyannamenin kanuni sürenin sonuna kadar verilmemesi halinde harç vergi dairelerince cezalı olarak tarh olunur. Tapu siciline tescil yapılmaması halinde de bu harcın tahsili aynı esaslar dahilinde yürütülür. İlgi: TKGM Gn.1997/8
Kanuni veya sözleşmeden doğan şufa hakkının kullanılması (üçüncü kişiye devredilmiş, satılmış hissenin mahkeme kararıyla alınması) halinde bu şufa ilamının infazında binde 18 harç tahsili gerekir. Tapu iptal ve tescil kararları irdelenerek tapu iptalinin bir şufa davası sonucu verildiğinin tespiti halinde yukarıdaki pozisyon oranında harç tahsil edilmelidir. Şufa ilamları 10 yıllık zaman aşımı süresine tabi olmayıp, 10 yıllık süre geçtikten sonra dahi infazı mümkündür (TKGM Gn.1322). İlgi: MK.734
Taşınmazın cinsinin yapılı hale getirilmesi dışında kalan her nevi cins ve kayıt tashihi bu pozisyona girmektedir (Harç K.65). Bu pozisyona; Kamulaştırılan taşınmazların kamulaştırmadan vazgeçilerek eski sahibi adına iade yoluyla tescili, Elbirliği mülkiyeti (iştirak) şeklinde kayıtlı taşınmazların paydaşlar adına Paylı (müşterek) mülkiyet şeklinde tesciline ilişkin işlemler dahildir. (İştirakın bozulmasında ayrıca her yıl için belirlenen tutarda maktu damga pulu yapıştırılır.) Ayrıca taşınmazın yüzölçümünün, malikin adı, soyadı ve baba adının düzeltilmesi gibi işlemler bu pozisyona girer. Mahkeme kararına istinaden yapılan tescillerde ise hemen bu pozisyona göre harç tahsil edilmemeli mahkeme kararına konu tapu işlemi ne ise o işlemin girdiği pozisyona göre harç hesaplanmalıdır. Örneğin, muvazalı işlemin hükmen düzeltilmesinde binde 108, şufa hakkının kullanılmasına ilişkin ilamlarda binde 15, hükmen kamulaştırmalarda binde 15 harç alınmalıdır. Mahkeme kararına konu tapu işlemi hiç bir pozisyona girmiyorsa her nevi kayıt tashihi olarak kabul edilip onbinde 5 oranında harç alınmalıdır. Boşanma ilamında eşlerden birine veya çocuklara, diğer eşin taşınmazının bırakılması halinde bunun tescili kendisine taşınmaz bırakılan eşin istemi üzerine yapılır ve onbinde 5 oranında kayıt tashihi harcı alınır. Evlenen kadının soyisim değişikliğinde yeni soyisminin tapu kütüğüne işlenmesi istenirse yine onbinde 5 harç alınır. Ancak, evlenerek soyisminin değiştiği nüfus kayıtları veya evlenme cüzdanı ile kanıtlanabildiği takdirde bu belgelerin örnekleri dosyaya takılarak soyisim tashihi yapılmadan taşınmazın tasarruf edilmesi de mümkündür. Tapu ve Kadastro idarelerinin sebep olduğu hatalar harç alınmadan düzeltilir (TKGM. Gn.1458). İpoteğin tescili sırasında yapılmış olan hataların düzeltilmesi halinde ipotek miktarı üzerinden onbinde 5 tapu harcı tahsil edilir. Hisseli taşınmazlardaki tashih işlemlerinde harç hisseye tekabül eden değer üzerinden hesaplanır. Ancak cins tashihi gibi taşınmazın tümünü ilgilendiren düzeltme işlemlerinde harç taşınmazın tümünün değeri üzerinden hesaplanacaktır. Şirketlerin birleşme devralma, bölünme işlemleri sonucu tapuda yapılacak tashih işlemleri esasen bu pozisyona girmekle beraber harçlar kanunun 123. Maddesinde yapılan değişiklikle bu işlemler harçtan istisna tutulmuştur. İlgi: TST.85, TKGM.Gn.1458
Her terkin harca tabi değildir. Sadece, tescil veya şerhi yapılırken harç alınmış işlemlerin terkininde harç alınır. Beyanlar sütunu dışındaki sütunlara yazılan hususların çoğu (resmi dairelerden gelenler dışında) harca tabidir. Bu nedenle bunların terkinlerinde de harç alınması zaruridir. Ancak beyanlar sütununa yazılan hususlar biraz farklıdır. Bu sütuna yazılanların büyük bir çoğunluğu üçüncü kişileri aydınlatıcı ve uyarıcı mahiyettedir ve harç alınmadan yazılır. Özellikle beyanlar sütununda yapılacak terkinlerde, buraya yazılırken harç alınıp alınmadığına bakılarak terkininde harç alınıp alınmayacağının belirlenmesi gerekir. Bir kaydın terkinine yönelik mahkeme kararının infazında da terkin harcı alınır. İlgi: MK.1027, TST.78
Ferdileşme aşamasında kooperatif temsilcilerince bağımsız bölüm numaralarıyla tahsis yapılacak kişilerin bildirilmesi ve bunlara ait nüfus cüzdan örneklerinin veya bilgilerinin yetki belgesiyle birlikte ibrazı tescil için yeterlidir. Kura keşidesi veya genel kurul kararı istemeye gerek yoktur. Binde 1.8 oranındaki ferdileşme harcı, ortaklara dağıtılan her bağımsız bölümün beyan edilen değeri üzerinden lehine işlem yapılan kooperatif üyesini temsilen kooperatif yetkililerinden alınır. İlgi: Koop.K.81
Birden fazla parseli içeren pafta kopyası veya röperli kroki verildiğinde içerdiği her parsel için ayrı harç alınır. İlgi: TST.101
20 satır bir sayfa ve elli harf bir satır itibar olunur. Son sayfa 20 satırdan eksik de olsa bir sayfa sayılacaktır (Harç K.135), Fotokopi suretiyle suret çıkarılması da harca tabidir. Fotokopinin “aslı gibidir��? şeklinde onaylanıp onaylanmadığının önemi yoktur. İlgi: MK.1017,1020, TST.101
Paylı (müşterek) mülkiyette taksim hakkı hukuki bir tasarrufla 10 seneden fazla süreli olmamak kaydıyla kısıtlanabilir. Paydaşlar arasında yapılacak bu paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünün beyanlar hanesinde belirtilmesi mümkündür (TKGM.Gn.1229). Bunun için istem belgesi düzenlenir ve binde 9 oranında harç tahsil edilir. Bu kayıt terkin edilmeden tarafların taksim talebi olursa reddedilir. İlgi: MK.698
Muvazaa Borçlar Kanununun 18 inci maddesinde düzenlenmiştir. Muvazaa, gerçek ismi ve niteliği saklanarak, başka bir isim altında üçüncü kişileri aldatmak için göstermelik olarak yapılan işlemdir. Mirastan mal kaçırmak için bağışlandığı halde satış gibi gösterilen işlem, hacizden kaçmak için yapılan göstermelik satış örnek gösterilebilir. Bu tür muvazaalı (göstermelik) işlemler muvazaa ve şekil yetersizliğinden mahkemece iptal edilebilmektedir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davaları sonucu verilen kararlar irdelenerek, muvazaalı işlemin iptali söz konusu olduğu hallerde eski malik (muvazaalı satış yapan malik) adına yeniden tescil için binde 108 harç alınması gerekir.
1. Satış (BK.213) 5. Cebri İcra (TST.21/e) 2. Ö.K.B. (BK.511) 6. Ortaklığın giderilmesi (TST.21/e) 3. Kaydı Hayat ile İrad (BK.507) 7. Kamulaştırma (TST.21/d) 4. Trampa (BK.232) Bu işlemlerde taraflardan ayrı ayrı binde 15 oranında harç alınır. Satış, Ö.K.B., Ölünceye Kadar Gelir Sözleşmesi karşılığı gayrimenkul temliki ve Trampa akitlerinde devir ve iktisap için ödenen bedelden az olmamak üzere kayıtlı değer üzerinden harç hesaplanır. Trampada trampa edilen her taşınmazın kayıtlı değeri üzerinden ayrı ayrı harç hesaplanır. Cebri icra, ortaklığın giderilmesi hallerinde ihale kararında yazılı bedel üzerinden harç hesaplanır. İhale kararı eski tarihli ise ihale bedeli üzerine yeniden değerleme oranları uygulanır. Cebri ihalede satıcının harcı icra dairesince tahsil edilmiş ise (yeni harç oranları üzerinden) sadece alıcının harcı alınır. Kamulaştırma Kanununun 7 nci maddesine göre konan belirtme ile 31/b’ ye göre konan şerhlerden ve bunların terkininden harç alınmaz. Ancak kamulaştırmanın tescili ister rıza’en ferağ şeklinde olsun, ister hükmen olsun harca tabidir. Harç oranı tarafların her biri için binde 15, toplam binde 30’ dur. Kamulaştırma Kanununun 29 uncu maddesi gereğince kamulaştırmalarda tahsil edilmesi gereken her iki tarafa ait toplam binde 30 oranındaki tapu harcının, kamulaştıran idareden tahsili cihetine gidilmesi, kamulaştıran idarenin Harçlar Kanununun 59 uncu maddesine göre harçtan muaf olması halinde harç tahsil edilmeden kamulaştırma taleplerinin karşılanması gerekir. Çünkü kamulaştırmanın gerektirdiği tapu harç ve giderlerinin tümünün kamulaştırıcı idare tarafından ödenmesi gerekmektedir (TKGM.Gn.1483). Kamulaştırılan taşınmaz malın kamulaştıran idare adına tescili için alınması gerekecek ifraz, tashih ve benzeri işleme ilişkin harcın harç bağışıklığı yoksa kamulaştıran idareden alınması gerekir. Taşınmaz sahibinin kamulaştırmayı ve takdir edilen bedeli yerinde görerek takrir verme isteminde bulunması bu durumu değiştirmez, yine harcın muafiyeti yoksa, kamulaştırıcı idareden alınması gerekir.
Tapuda kayıtlı bulunmayan gayrimenkullerin zilyetlik devir sözleşmelerini yapma yetkisi tamamen noterlere ait olduğundan bu fıkranın tapu sicil müdürlüklerini ilgilendiren bir yönü yoktur. (Bkz.1512 sayılı Noterlik Kanunu)
Ticaret şirketlerine sermaye olarak gayrimenkul veya gayrimenkul üzerindeki mülkiyetten başka ayni haklar sermaye olarak konabilir (TTK. 140/3, 143/2). Şirket ana sözleşmesinde yer alan ayni sermayenin şirketin mülkiyetine geçmesi için resmi senet düzenlemeye gerek yoktur. Şirket yetkilisinin talebi ile şirket adına tescil yapılır. Gayrimenkul malikinin (şirket ortağının) rızasını aramaya gerek yoktur. Yetki belgesinde şirketin hangi işleri yapacağı, temsilcileri ve nelerin ayni sermaye olarak konacağı belirtilmiş ise, bilirkişilerce yapılan değer takdirinin Ticaret (olmayan yerlerde Asliye Hukuk) Mahkemesince tasdik edilmiş olması halinde bu değerler üzerinden her iki taraftan ayrı ayrı binde 36 oranında harç tahsil edilir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan gayrimenkul malların ayni sermaye olarak konulması talep edilirse gayrimenkul maliki ile şirket temsilcisi arasında resmi senet düzenlenir ve ticaret mahkemesince tayin olunan değer üzerinden her iki taraftan ayrı ayrı binde 36 harç hesaplanır (Maliye Bakanlığı Gelirler Genel Müdürlüğünün 21.11.1998 gün ve 73049 sayılı yazısı). Yukarıda açıklandığı üzere, şirketlere ayni sermaye olarak gayrimenkul konulması halinde, Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20/b bendine göre tapu harcı tahsil edilmektedir. Ana kural bu olmakla beraber, 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun geçici 23 ve 28. maddeleri ile bu ana kurala istisna getirilmiştir. Buna göre, kurumların üretim veya turizm yatırım veya işletme belgesine sahip turizm tesislerinin ve bu tesislere ilişkin gayrimenkullerin tamamının veya bir kısmının, teşvik belgeli yatırım yapmak üzere kurulacak olan bir sermaye şirketine veya yeni kurulacak olan yabancı ortaklı bir anonim şirkete sermaye olarak konulması halinde yapılacak tescil işlemleri tapu ve kadastro harçlarından istisnadır (5422 sy. KVK. Geçici Md.23,28). 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun Geçici 23. Maddesinde ise, kurumlar vergisi mükellefi olan şirketlerin en az iki yıldır şirketlerinin aktifinde kayıtlı bulunan gayrimenkulleri satıp, bundan doğan kazancı sermayeye eklemeyi taahhüt ederlerse bu gayrimenkul alım satımı nedeniyle ödenmesi gereken toplam Binde 30 tapu harcının alınmayacağı belirtilmiştir. İlgi: TKGM.Gn.1513
Gayrimenkulün niteliği ile ilgili bulunan mükellefiyetler (taş, kum, çakıl, ağaç, toprak vermek gibi), resmi senetle tesis edilebilmekte ve tesisinden sonra başkalarına devire konu olabilmektedir. Bu hakkın bedelli kurulması veya bedelli devri halinde ödenen bedel üzerinden binde 15 oranında harç tahsil edilir. Bedel açıkça gösterilmeyip de, belirli zamanlarda bir şey yapmak veya vermekten ibaret ise, harca esas bedel her sene verilecek veya yapılacak şeylerin 20 mislinin değeri sayılır. İlgi: MK.839, TST.30
30 yıl ve daha uzun süreli bulunan ve üçüncü kişilere devri yasak olmayan, mirasçılara intikali mümkün bulunan irtifak hakları (kaynak ve üst hakkı gibi) talep halinde tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilebilmektedir. Bu haklar resmi senet düzenlenerek başkalarına devredilebilmekte, ipotek edilebilmektedir. Daimi ve müstakil hakkın değeri gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yarısından aşağı gösterilemez. Bu hakkın bazen ayrı kayıtlı değeri de olabilmektedir. Eski hukukumuzdan kaynaklanan ve bu gün artık tesisleri mümkün olmayan henüz tasfiye olmamış haklar dahi talep halinde tapu kütüğünden müstakil bir sayfaya kaydedilmektedir. Ege Bölgesinde bulunan muhdesat niteliğindeki zeytin ağaçları buna örnek gösterilebilir. Müstakil sayfadaki bu hakların devrinde resmi senet düzenlenmekte ve sanki bir gayrimenkul gibi tedavül yapılmaktadır. Bu hakların devrinde alınacak harç oranı binde 15’ dir. İlgi: MK. 751, TST.10
İrtifak hakkı tesisi: Gayrimenkul üzerine bedelli olarak üst, geçit, intifa, sükna, kaynak gibi bir irtifak hakkı tesis edilmek istendiğinde resmi senet düzenlenerek, tesisi için ödenen bedel üzerinden sadece lehine irtifak hakkı kurulan taraftan binde 15 harç alınır. Mahkeme kararına istinaden irtifak hakkı tesisinde de bu pozisyona göre harç alınır. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 55 inci maddesi ile harçtan muaf tutulduğundan, kat irtifakı tesisi taleplerinde harç alınmaz. İrtifak hakkının devri: İrtifak haklarından devri kabil olanların devrinde de resmi senet düzenlenerek sadece devir alandan ödenen bedel üzerinden binde 15 oranında harç alınır. İrtifak hakkındaki değişiklik: İrtifak hakkının yerinin, kapsamının süresinin, şartlarının bedelli veya bedelsiz değiştirilmesi, resmi senetle olur ve tashih harcı tahsil edilir. İlgi: MK.779,TST.30
Mülkiyet kavramı kendi içinde bölündüğünde ikiye ayrılır (a.kuru mülkiyet, b.intifa hakkı). Taşınmazın emlak beyan değerinin 1/3’ü kuru mülkiyetin değeri, 2/3’ü ise intifanın değeri olarak kabul edilir. Kuru mülkiyet satışı iki şekilde karşımıza çıkar: a) İntifası başkasına ait taşınmazın maliki üzerinde sadece kuru mülkiyet bulunacağından bu kuru mülkiyetin satışı, b) Bir taşınmaz veya hissenin mülkiyetine sahip olanın intifa hakkını üzerinde tutarak sadece kuru mülkiyetini satışı. Her iki halde de taşınmazın emlak değerinin 1/3’ünden aşağı olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden binde 15 oranında tapu harcı hesaplanır.
Kadastro yapılan taşınmaz mallara emlak vergisi son beyan dönemi dikkate alınarak dört sayılı tarifede gösterilen oranlarda, kadastro harcı tahakkuk ettirilir (Kadastro K.36). Kadastro yapılan yerlerde, emlak vergisi değeri belli olmayan taşınmaz mallara kadastro ve dava harcıyla yargılama giderlerine esas olmak üzere kadastro komisyonunca kıymet takdir edilir. (Emlak Vergisi Değeri Bulunmayan Taşınmaz Malların Kıymetinin Takdiri Hk. Yönetmelik |
